Immobilien können eine attraktive Kapitalanlage sein, wenn sie gut geplant und im Idealfall diversifiziert werden. Sie bieten Sicherheit und Stabilität, sind jedoch nicht ohne Risiken und erfordern sorgfältige Überlegungen und Management.
In diesem ausführlichen Ratgeber erfahren Sie, welche Strategien und Möglichkeiten es gibt, welche Risiken und Vorteile zu beachten sind und wie Sie erfolgreich in Immobilien investieren.
Kapitalanlage Immobilien –
Das Wichtigste in Kürze:
- Renditen und Sicherheit: Immobilien sind seit Jahrzehnten als „Betongold“ bekannt, das durch stabile Wertsteigerungen und Mieteinnahmen überzeugt. Allerdings bringen sie auch Klumpenrisiken mit sich, da hohe Summen an einem Objekt und Ort gebunden sind.
- Mieten vs. Kaufen: Eigengenutzte Immobilien bieten keine steuerlichen Vorteile (außer bei Denkmalschutz), während vermietete Immobilien durch Abschreibungen und Mieteinnahmen finanziell oft attraktiver sind. Diese beiden Strategien müssen Sie beim Kauf klar unterscheiden.
- Direkte Investitionen: Der Kauf eines Eigenheims bietet Sicherheit, ist aber eher eine Lifestyle-Entscheidung, die mit hohen Kosten verbunden ist. Vermietungsobjekte bieten regelmäßige Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile, sind jedoch arbeitsintensiv.
- Steuern und Leverage-Effekt: Vermietete Immobilien bieten Steuervorteile. Der Leverage-Effekt ermöglicht es, mit geringem Eigenkapital zu finanzieren und von Wertsteigerungen zu profitieren. Ein steuerfreier Verkauf der Immobilie ist aber erst nach 10 Jahren möglich.
- Marktentwicklung 2024: Die Zinspolitik der Zentralbanken führt zu Wertminderungen: Experten rechnen 2024 und 2025 mit einem Rückgang der Immobilienpreise um etwa 1,7 Prozent, während die Wohnraumknappheit in großen Städten die Preise eher stabil hält.
- Indirekte Investitionen: Immobilienfonds und REITs bieten eine liquide Alternative zu direkten Immobilieninvestitionen. Sie sind risikoärmer und erlauben eine breite Streuung, erfordern jedoch fundierte Marktkenntnisse.
- Politik & Gesellschaft: Strengere Umweltauflagen und veränderte Mieteransprüche erhöhen die Anforderungen an Vermieter und können die Attraktivität von Immobilien mindern.
- Langfristige Perspektive: Historisch gesehen erzielen Immobilien moderate, aber stabile Wertsteigerungen. Aktien bieten potenziell höhere Renditen bei höherer Flexibilität.
Immobilien oder Aktien?
„Viele Kunden, die einen fünf- oder sechsstelligen Betrag auf der Seite haben und diesen investieren möchten, fragen nach einer professionellen Antwort. Wichtig ist es, immer beide Szenarien sauber gegeneinander zu rechnen. Bei Aktienfonds rechnen wir über 20 Jahre mit einer Rendite von circa 7 %. Weiter unten im Artikel finden Sie echte Rechenbeispiele vom Geschäftsführer Nico Hüsch, mir selbst und unseren Kunden. Daran werden Sie sehen: Selbst wenn der Marktwert der Immobilie um ein Vielfaches steigt, schneidet man mit Immobilien nicht immer besser ab – und ist gebunden an Ort und Klumpenrisiko. Schauen Sie sich bitte die Rechenbeispiele an, um zu verstehen, wie man diese Frage genau klärt, indem man beide Szenarien mit allen Eventualitäten einmal richtig durchrechnet.”
Immobilien als Kapitalanlage:
Diese Möglichkeiten gibt es in Deutschland
Beim Investieren in Immobilien muss grundsätzlich zwischen direkten und indirekten Investments unterschieden werden. Innerhalb dieser beiden Hauptkategorien gibt es mehrere Möglichkeiten, die jeweils ihre eigenen Vorteile und Nachteile haben.
#1 Direkte Investitionen in Immobilien
Eine Direktinvestition bedeutet, dass Kapital unmittelbar in den Erwerb und Besitz einer physischen Immobilie fließt, wie etwa bei einem Eigenheim oder einem Vermietungsobjekt.
Eigenheim
Der Kauf eines Eigenheims ist eine der gängigsten Formen der Immobilieninvestition. Es bietet Sicherheit und potenzielle Wertsteigerung, erfordert jedoch hohes Eigenkapital und bringt laufende Kosten für Instandhaltung und Modernisierung mit sich. Zudem ist das Eigenheim weniger eine klassische Geldanlage, sondern mehr eine Lifestyle-Entscheidung.
Gut zu wissen:
Das gesamte Kapital ist an einer einzigen Stelle gebunden, was ein Risiko darstellt. Neben- und Sanierungskosten können erheblich ins Gewicht fallen. Tritt ein Notfall ein und muss die Anlage kurzfristig wieder „flüssig“ gemacht werden, sind Verluste möglich. Aktuell lässt sich beobachten, dass die gestiegenen Zinsen vielen Interessierten den Immobilienkauf erschweren und es zu Zwangsversteigerungen kommt. Dadurch sinkt die Nachfrage nach Eigenheimen. Wer in dieser Situation spontan verkaufen muss, muss den Preis merklich senken und womöglich Verluste in Kauf nehmen.
Vermietungsobjekt
Das Investieren in Vermietungsobjekte ermöglicht regelmäßige Mieteinnahmen und bietet steuerliche Vorteile, da jetzt viele Kosten abgesetzt werden können. Allerdings ist der Verwaltungsaufwand hoch, und es besteht das Risiko von Leerständen und Mietausfällen. Hier ist auch ein finanzieller Puffer für unerwartete Ausgaben notwendig.
#2 Indirekte Investitionen in Immobilien
Eine indirekte Investition bedeutet, dass Kapital in Finanzprodukte wie Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs fließt, die ihrerseits in Immobilien investieren, ohne dass der Anleger direkten Besitz an einer physischen Immobilie erwirbt.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sammeln das Kapital vieler Anleger und investieren es in eine Vielzahl von Immobilienprojekten, wie Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnanlagen. Diese Fonds bieten eine hohe Liquidität, da Anleger ihre Anteile jederzeit zurückgeben können, und eine breite Diversifikation, die das Risiko streut. Allerdings können die Verwaltungsgebühren und Ausgabeaufschläge sehr hoch sein.
Unsere Empfehlung:
Unserer Meinung nach sind offene Immobilienfonds für Privatanleger oft nicht zu empfehlen, da hohe Verwaltungsgebühren und eingeschränkte Liquidität in Krisenzeiten die Rendite erheblich schmälern können.
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind eine weniger liquide Form der Immobilieninvestition. Sie sammeln Kapital bis zu einem bestimmten Betrag, investieren es in wenige ausgewählte Projekte und sind danach geschlossen für weitere Einlagen. Anleger müssen sich langfristig binden und tragen ein höheres Risiko, da die Fonds oft in einzelne, spezifische Objekte investieren.
Unsere Empfehlung:
Wir können geschlossene Immobilienfonds für Privatanleger meist nicht empfehlen, da sie hohe Einstiegshürden und langfristige Kapitalbindung erfordern, während gleichzeitig das Risiko eines Totalverlusts besteht.
Immobilienaktien
Immobilienaktien sind Anteile von börsennotierten Unternehmen aus der Immobilienbranche. Diese Unternehmen entwickeln, kaufen und verwalten Immobilien und erzielen Einnahmen durch Mieten und Verkäufe. Immobilienaktien bieten die Möglichkeit, mit geringem Kapital breit diversifiziert in den Immobilienmarkt zu investieren und von der Wertsteigerung der Immobilien sowie den Ausschüttungen der Unternehmen zu profitieren.
Unsere Empfehlung:
Immobilienaktien sind mit Vorsicht zu genießen, da ihre Kurse stark schwanken können und somit ein höheres Risiko im Vergleich zu direktem Immobilienbesitz darstellen, während breit gestreute Aktienfonds weltweit i.d.R. eine sichere und nachhaltigere Alternative bieten.
REITs (Real Estate Investment Trusts)
REITs sind eine spezielle Form der Immobilienaktiengesellschaften, die steuerliche Vorteile genießen und verpflichtet sind, einen Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. REITs investieren hauptsächlich in Gewerbeimmobilien und bieten Anlegern die Möglichkeit, breit gestreut und mit hoher Liquidität in Immobilien zu investieren.
Unsere Empfehlung:
Da REITs zwar regelmäßige Ausschüttungen bieten, aber dennoch marktabhängig und volatiler sind, stellen breit gestreute Aktienfonds zumeist eine bessere Alternative für Privatanleger dar.
Last but not least: Crowdinvesting und P2P-Plattformen
Crowdinvesting ermöglicht es Anlegern, sich mit kleinen Beträgen an Immobilienprojekten zu beteiligen. Verschiedene Investoren finanzieren gemeinsam den Bau oder die Renovierung einer Immobilie und erhalten im Gegenzug Zinsen oder Gewinnbeteiligungen. Diese Form des Investments ist relativ neu und bietet die Möglichkeit, mit geringem Kapitaleinsatz in den Immobilienmarkt einzusteigen.
Unsere Empfehlung:
Da Crowdinvesting und P2P-Plattformen ein hohes Ausfallrisiko und mangelnde Regulierung mit sich bringen, können sie zu potenziell erheblichen Verlusten für Privatanleger führen.
Direkte oder indirekte Immobilieninvestments:
Was passt zu Ihnen?
Wir erinnern uns: Beim Investieren in Immobilien haben Sie verschiedene Möglichkeiten, Ihr Kapital anzulegen. Diese lassen sich in direkte und indirekte Investments unterteilen:
- Kauf (und Vermietung) von Immobilien (direkt)
- Immobilienfonds (indirekt)
- REIT-ETFs (indirekt)
- Crowdinvesting (indirekt)
Direkte Immobilieninvestition
Ein direktes Investment bedeutet, dass Sie Ihr Geld unmittelbar in den Erwerb einer Immobilie wie ein Haus, eine Wohnung, ein Mehrparteienhaus oder eine ganze Wohnanlage stecken. Hierbei handelt es sich um eine direkte Beteiligung ohne zwischengeschaltete Institutionen.
Vorteile direkter Immobilieninvestitionen:
- Keine Vermittlergebühren: Durch den direkten Kauf sparen Sie die Gebühren, die sonst an Mittelsmänner wie Fondsgesellschaften fließen würden.
- Potenziell höhere Renditen: Ohne zusätzliche Gebühren und durch Ihre persönliche Auswahl der Investments können Sie höhere Renditen erzielen.
- Volle Kontrolle: Sie entscheiden selbst über Ihre Investitionen und können flexibel auf Marktveränderungen reagieren.
- Freie Wahl der Dienstleister: Bei anfallenden Arbeiten wie Renovierungen oder Wartungen können Sie die besten Anbieter auswählen.
Nachteile direkter Immobilieninvestitionen:
- Hohe Verantwortung: Sie tragen die volle Verantwortung für alle Aspekte Ihrer Immobilie, einschließlich rechtlicher und finanzieller Verpflichtungen.
- Erheblicher Aufwand: Alle Aufgaben wie Gartenpflege, Hausmeisterdienste und Kommunikation mit Mietern müssen von Ihnen selbst organisiert werden.
- Hoher Kapitaleinsatz: Der Erwerb einer Immobilie erfordert einen beträchtlichen finanziellen Einsatz.
- Erhöhtes Risiko: Höhere Renditen sind oft mit höheren Risiken verbunden. Sie tragen das gesamte Risiko allein.
Indirekte Immobilieninvestition
Indirekte Investments erfolgen über Mittelsmänner wie Immobilienfonds, REIT-ETFs oder Crowdinvesting. Hierbei erwerben Sie Anteile an großen Investmentfonds, die in eine Vielzahl von Immobilienprojekten investieren.
Vorteile indirekter Immobilieninvestitionen:
- Geringerer Kapitaleinsatz: Sie kaufen Anteile an einem Fonds und benötigen somit weniger Kapital als für den direkten Erwerb einer Immobilie.
- Reduziertes Risiko: Durch die Streuung des Kapitals auf mehrere Immobilienprojekte sinkt Ihr individuelles Risiko.
- Weniger Verwaltungsaufwand: Eine professionelle Verwaltung übernimmt alle administrativen Aufgaben, was Ihren Aufwand erheblich reduziert.
Nachteile indirekter Immobilieninvestitionen:
- Höhere laufende Kosten: Die Verwaltung durch professionelle Unternehmen verursacht höhere Gebühren, die Ihre Rendite schmälern.
- Geringere Kontrolle: Sie haben keinen Einfluss auf die Entscheidungen des Fondsmanagements und müssen deren Entscheidungen akzeptieren.
- Niedrigere Renditen: Aufgrund der höheren laufenden Kosten und der breiten Streuung des Kapitals sind die Renditen oft niedriger als bei direkten Investitionen.
Direkte Investitionen: Eine lukrative Möglichkeit zur Altersvorsorge
„Indirekte Immobilieninvestitionen sind oft weniger vorteilhaft, da sie hohe laufende Kosten und geringere Kontrolle mit sich bringen. Am Kapitalmarkt, insbesondere durch breit gestreute Aktienfonds, erzielen Anleger weltweit eine nachhaltigere und sicherere Rendite, mit einer durchschnittlichen Weltmarktrendite von circa 7 %. In unserem Portfolio achten wir auf eine gute Diversifikation, sodass selbst in schwierigen Marktphasen solide Erträge möglich sind. Direktinvestitionen in Immobilien, besonders wenn sie vermietet werden, können jedoch auch eine lukrative Möglichkeit darstellen, um für das Alter vorzusorgen. Ein Eigenheim ist eher eine Lifestyle-Entscheidung, während vermietete Immobilien eine erstrebenswerte Geldanlage sein können, besonders wenn der Mieter den Kredit abbezahlt und die Immobilie mit der Zeit kräftig im Wert steigt.”
Selbstnutzung oder Vermietung:
Wichtige Vorteile und Nachteile kurz erklärt
Beim Investieren in Immobilien – als Eigenheim oder zur Vermietung – spielen mehrere Faktoren eine wichtige Rolle. Die wichtigsten davon lauten wie folgt:
| Finanzielle Mittel | Kreditwürdigkeit | Nebenkosten |
 |  |  |
| Eigenkapital für den Kauf und laufende Kosten beachten: Ihre finanziellen Ressourcen bestimmen, welche Immobilien für Sie erschwinglich sind. | Bonität und Kreditaufnahmefähigkeit: Eine gute Bonität erleichtert die Aufnahme eines Kredits zu günstigen Konditionen. | Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. |
| Lage | Zukunftsplanung | Instandhaltung |
 |  |  |
| Wertentwicklungspotenzial der Region entscheidend für Anlageerfolg: Die Lage der Immobilie beeinflusst deren Wertentwicklung und Mietrendite erheblich. | Eine langfristige Wohnortbindung sollte in Ihre Entscheidung einfließen, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. | Modernisierungen sind notwendig, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern. Diese Kosten liegen bei ca. 1,5 % p.a. vom Kaufwert der Immobilie. |
| Steuern | Marktentwicklung | Renditeerwartung |
 |  |  |
| Je nach Nutzungsart und Haltefrist können erhebliche Steuervorteile oder -nachzahlungen anfallen. Vermieter können z. B. deutlich mehr Steuern absetzen als Eigentümer. | Die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Zinsentwicklung beeinflussen sowohl die Kaufpreise als auch die potenziellen Mieteinnahmen. | Vergleichen Sie die Rendite einer Immobilie mit anderen Anlageformen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Man spricht in diesem Kontext von Opportunitätskosten.* |
*Was sind Opportunitätskosten?
Opportunitätskosten beschreiben allgemein die entgangenen Vorteile, die entstehen, wenn Sie eine Anlageentscheidung zugunsten einer anderen Option treffen. Wenn Sie z. B. in Immobilien investieren, verzichten Sie möglicherweise auf höhere Renditen, die andere Anlageformen wie Aktienfonds oder ETFs bieten könnten. Die Opportunitätskosten beinhalten also nicht nur die verpassten Gewinne einer alternativen Investition, sondern auch potenzielle Verluste, wie etwa den Kaufkraftverlust durch Inflation oder falls das Kapital zu gering verzinst auf dem Konto liegt.
Diese Faktoren sollten sorgfältig abgewogen werden, um eine fundierte Entscheidung für oder gegen eine Investition in ein Eigenheim oder eine vermietete Immobilie zu treffen, insbesondere da sie je nach Art der Nutzung unterschiedlich stark ins Gewicht fallen.
Kapitalanlage Eigenheim – Selbstnutzung:
Vorteile & Nachteile
Der Kauf eines Eigenheims ist eine der häufigsten Formen der Immobilieninvestition. Diese Entscheidung muss gut überlegt sein, da sie langfristige finanzielle und persönliche Auswirkungen hat. Ein Eigenheim bietet Vorteile, aber auch finanzielle Verpflichtungen und birgt Risiken.
Vorteile einer Investition ins Eigenheim
 | Keine monatlichen Mietzahlungen |
 | Stabilität durch Eigentum |
 | Aktuell günstige Baukredite |
 | Mietfreie Nutzung als Wohnraum |
 | Wertsteigerung als Teil der Altersvorsorge |
 | Steuerfreier Verkauf* nach 10 Jahren möglich |
*Gut zu wissen:
Nach 10 Jahren können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen und dann den ganzen Gewinn mitnehmen. Nach Ablauf dieser Frist entfällt nämlich die Spekulationssteuer.
Nachteile einer Investition ins Eigenheim
| Immobilien sind schwer verkäuflich | |
| Langfristige Kreditverpflichtungen | |
| Wertentwicklung ist unsicher und abhängig vom Standort | |
| Eigenkapital, Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren | |
| Laufende Instandhaltungs- und Modernisierungskosten | |
| Schwieriger Standortwechsel (Neuer Beruf, Familie etc.) |
Das Eigenheim ist mehr ein Luxus, denn eine Kapitalanlage
„Aus Anlagesicht bergen Immobilien oft ein Klumpenrisiko, da sie einen erheblichen Prozentsatz des Gesamtvermögens ausmachen, anstatt dieses breit zu streuen. Eine selbstgenutzte Immobilie ist aus finanzieller Sicht eher ein Luxusgut, vergleichbar mit einem teuren Auto. Man sollte immer die Geldanlage mit circa 7 % Weltmarktrendite dagegen rechnen. In 98 % der Fälle führt das dazu, dass Anleger nach 20 Jahren deutlich mehr Rendite an den Kapitalmärkten erwirtschaften als mit ihrer Immobilie, die zudem hohen Risiken durch regionale wirtschaftliche Entwicklungen ausgesetzt ist.Schauen Sie sich dazu bitte auch die Rechenbeispiele weiter unten an.”
Immobilien vermieten: Vorteile & Nachteile
Eine vermietete Immobilie hingegen bietet steuerliche Vorteile, da sämtliche Kosten von der Steuer abgesetzt werden können. In höheren Anlagekonzepten können Immobilien eine sinnvolle Beimischung darstellen, da man die steuerlich absetzbaren Renovierungen gut steuern kann, z. B. nach guten Aktienjahren.
Gut zu wissen:
Investments in Immobilien sind besonders vorteilhaft, wenn man auch in andere Assetklassen – insbesondere Aktienfonds – investiert. Läuft es in anderen Bereichen gut, kann man nachinvestieren und viele Steuern sparen.
Vermietete Immobilien: Vorteile
| Regelmäßige Mieteinnahmen | Potenzielle Wertsteigerung | Kredit-Hebel-Effekt |
 |  |  |
| Stetiger Cashflow durch Mieter | Möglichkeit der Wertzunahme des Objekts | Nutzung von Fremdkapital für höhere Renditen |
| Steuervorteile | Diversifikation | Altersvorsorge |
 |  |  |
| Absetzbarkeit von Abschreibungen, Zinsen und Werbungskosten | Ergänzung des Anlageportfolios durch Immobilienwerte | Mieteinnahmen als zusätzliche Einkommensquelle im Alter |
Vermietete Immobilien: Nachteile
| Verwaltungsaufwand | Leerstandrisiko | Regularien |
 |  |  |
| Zeit und Kosten für Instandhaltung und Mieterverwaltung | Einkommensverluste durch Leerstände (kein Mieter gefunden) | Gesetzliche Bestimmungen wie Mieterschutzgesetze, Umweltauflagen, etc. |
| Mietausfälle | Marktrisiken | Hohe Anfangskosten |
 |  |  |
| Risiko von nicht zahlenden Mietern (Mieter sind gesetzlich gut geschützt) | Wertentwicklung abhängig von Lage, Region und Marktbedingungen | Eigenkapital, Grunderwerbssteuer, Notar- & Maklergebühren |
Selbstnutzung oder Vermietung: Mietpreismultiplikator als Entscheidungshilfe?
Der Mietpreismultiplikator ist eine Kennzahl, die oft genutzt wird, um die Entscheidung zwischen Selbstnutzung oder Vermietung einer Immobilie besser treffen zu können. Er gibt an, wie viele Jahresmieten Anleger für den Kauf eines Objekts zahlen müssen. Um diese Kennzahl zu berechnen, teilt man den Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen Mieteinnahmen.
Beispiel zur Berechnung:
Kosten und Preise | Berechnung |
|---|---|
| Monatliche Mietkosten | 1.500 Euro |
| Jährliche Miete | 1.500 Euro x 12 Monate = 18.000 Euro |
| Kaufpreis der Wohnung | 400.000 Euro |
| Berechnung | Kaufpreis (400.000 Euro) ÷ Jahresmiete (18.000 Euro) = 22,2 |
| Ergebnis | Der Mietpreismultiplikator für dieses Objekt beträgt 22,2. |
Kritische Betrachtung des Mietpreismultiplikators
Ein Mietpreismultiplikator über 20 deutet in der Regel auf hohe Immobilienpreise hin. Ein hoher Wert signalisiert häufig eine hohe Nachfrage, was darauf hindeuten könnte, dass Anleger von einer künftigen Wertsteigerung ausgehen.
Diese Interpretation greift jedoch oft zu kurz und lässt wichtige Aspekte außer Acht, die die Aussagekraft des Multiplikators durchaus limitieren (können).
Einseitige Betrachtung
Der Mietpreismultiplikator berücksichtigt lediglich das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen und vernachlässigt andere wichtige Faktoren wie die laufenden Kosten, Instandhaltung und mögliche Leerstandrisiken.
Keine Berücksichtigung der Lage
Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für deren Wertentwicklung. Aspekte wie Infrastruktur, öffentliche Verkehrsanbindung, regionale Besonderheiten und der Wandel der Region (aufstrebend oder rückläufig) können den tatsächlichen Wert und die Attraktivität einer Immobilie stark beeinflussen.
Marktspezifische Unterschiede
Immobilienmärkte unterscheiden sich erheblich je nach Region. Ein Mietpreismultiplikator, der in einer Metropole als hoch gilt, kann in einer ländlichen Gegend durchaus normal sein. Der regionale Immobilienmarkt muss daher immer im Kontext der Multiplikatorbewertung betrachtet werden.
Dynamische Entwicklungen
Der Immobilienmarkt ist dynamisch und unterliegt ständigen Veränderungen. Politische Entscheidungen, wirtschaftliche Entwicklungen und gesellschaftliche Trends können den Marktwert von Immobilien stark beeinflussen. Ein statischer Mietpreismultiplikator kann diese dynamischen Aspekte nicht abbilden.
Mietpreismultiplikator nur eine erste Orientierung
„Der Mietpreismultiplikator kann als eine erste Orientierungshilfe bei der Bewertung einer Immobilieninvestition dienen, sollte aber nicht isoliert betrachtet werden. Eine fundierte Investitionsentscheidung erfordert die Berücksichtigung weiterer Kennzahlen und eine umfassende Analyse der Immobilie und ihres Umfelds. Nur so können die individuellen Chancen und Risiken realistisch eingeschätzt werden.”
Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen 2018 – 2023
In der folgenden Grafik sehen Sie die Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2018 und 2023 (in Euro pro Quadratmeter).
Exkurs: Unterschied zwischen Mietpreis und Mietpreismultiplikator
Der Mietpreis ist der Betrag, den ein Mieter regelmäßig für die Nutzung einer Immobilie zahlt. Er kann monatlich, jährlich oder in anderen vereinbarten Intervallen fällig sein. Der Mietpreis wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst:
- Lage: Zentral gelegene Immobilien in begehrten Stadtteilen haben oft höhere Mietpreise.
- Größe und Ausstattung: Größere Wohnungen oder Häuser sowie modern ausgestattete Immobilien sind in der Regel teurer.
- Marktsituation: Die Nachfrage nach Mietobjekten kann den Mietpreis beeinflussen. In Märkten mit hoher Nachfrage und wenig Angebot steigen die Preise.
- Nebenkosten: Zu den Mietpreisen können zusätzliche Kosten wie Heizkosten, Wasser oder Wartungsgebühren hinzukommen.
Städte mit den höchsten Mietpreisen –
für Wohnungen in Deutschland im 2. Quartal 2024
Der Mietpreismultiplikator ist eine Kennzahl, die zur Bewertung von Immobilieninvestitionen genutzt wird. Er gibt an, wie viele Jahresmieten nötig sind, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Diese Kennzahl hilft, die Rentabilität und den Wert einer Immobilie besser zu verstehen.
Gut zu wissen:
Während der Mietpreis eine konkrete Zahl ist, die Mieter und Vermieter direkt beeinflusst, bietet der Mietpreismultiplikator eine Perspektive auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition. Beide Kennzahlen sind wichtig, aber sie dienen unterschiedlichen Zwecken und Zielgruppen.
Immobilien als Kapitalanlage:
Echte Beispiele von Kunden & Mitarbeitern
Immobilien galten in den letzten Jahrzehnten stets als „Betongold” und damit als sichere Geldanlage. Insbesondere Hauskäufer der 80er und 90er Jahre profitierten von erheblichen Wertsteigerungen. Grund und Boden haben sich als lohnende Investitionen erwiesen und die Preise sind kontinuierlich gestiegen.
Allerdings muss man beachten, dass diese Wertsteigerungen größtenteils durch die kontinuierlich sinkenden Leitzinsen begünstigt wurden. Im Jahr 2024 führen die gestiegenen Zinsen nun zu einer gewissen Wertminderung von Immobilien.
Trotz dieser Entwicklung sorgt die anhaltende Wohnraumknappheit dafür, dass die Immobilienpreise auch weiterhin steigen werden.
Anhand echter Rechenbeispiele aus unserer Praxis und von unseren Kunden zeigen wir Ihnen, wie sich die verschiedenen Strategien in der Realität auswirken können.
Exkurs: Wie man Rechenbeispiele bei Immobilien (vs. alternativen Anlagen) richtig darstellt
Um die Rentabilität von Immobilien – sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – mit anderen Anlageformen wie Mieten und Investitionen in Aktien zu vergleichen, ist eine präzise und strukturierte Herangehensweise entscheidend. Hier folgt eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie man Rechenbeispiele richtig darstellt und worauf man dabei achten sollte.
Wesentliche Faktoren
- Kaufpreis: der Kaufpreis bildet die Grundlage der Berechnung und ist entscheidend für die Rendite.
- Laufende Instandhaltungskosten: Realistisch betragen diese circa 2 % des Immobilienwertes pro Jahr. Das muss eingeplant werden.
- Finanzierungszinsen: Die Kosten für Fremdkapital (Hypothekenzinsen) sind abhängig von der Fremdkapitalquote (FK-Quote), dem Zinssatz und der Laufzeit.
- Entgangene Rendite auf Eigenkapital: Eigenkapital hätte in andere Anlagen wie Aktien investiert werden können. Diese entgangene Rendite muss als Opportunitätskosten kalkuliert werden, z. B. basierend auf 7 % Weltmarktrendite.
Wichtig!
Hier berücksichtigt man nur die eingesetzten Eigenmittel und Mittel für laufende Instandhaltung. Zins- und Tilgungszahlungen wären sonst ja für Mieten verwendet worden.
Vergleich mit alternativen Anlagen:
- Mieten vs. Kaufen: Hier werden die eingesparte Miete und die potenzielle Rendite durch Kapitalanlagen wie Aktien gegenübergestellt.
- Vermietete Immobilie vs. Kapitalanlage: Die Rendite nach Kosten muss mit alternativen Investments verglichen werden.
- Vermietete Immobilien: Bieten Abschreibungsvorteile und eine Haltefrist von zehn Jahren für steuerfreie Veräußerung nach potenzieller Wertsteigerung.
#1 Beispielkalkulation Kauf vs. Mieten:
in 30 Jahren aus 200.000 Mark = 400.000 Euro!
(i) Echtes Beispiel von einem unserer Kunden – anonymisiert (i)
Im Jahr 1993 kaufte ein Kunde ein Haus auf dem Land für 200.000 Mark, wobei er 50.000 Mark als Eigenkapital einsetzte und 150.000 Mark (75.000 Euro nach der Währungsumstellung) finanzierte.
Drei Jahrzehnte später, im Jahr 2023, verkaufte er die Immobilie für 400.000 Euro. Diese Transaktion scheint auf den ersten Blick einen beachtlichen Gewinn darzustellen, doch eine detaillierte Kalkulation offenbart ein komplexeres Bild.
Zunächst prüfen wir die jährliche Rendite von der ursprünglichen Investition bis zum Verkauf.
- Der Wert des Hauses stieg von umgerechnet 100.000 Euro auf 400.000 Euro.
- Die durchschnittliche jährliche Rendite über diesen Zeitraum (30 Jahre) beträgt: 4,73 %
Gut zu wissen:
Wenn das ursprüngliche Eigenkapital von 25.000 Euro stattdessen im Aktienmarkt mit einer angenommenen Weltmarktrendite von 7 % angelegt worden wäre, hätte dieses Investment am Ende des Betrachtungszeitraums 190.000 Euro erbracht.
Grundlage | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten für das Darlehen | 150.000 Euro (75.000 Euro Tilgung + 75.000 Euro Zinsen) |
| Zinssatz | 7,5 % |
| Monatliche Rate | ca. 1.200 Euro |
| Entgangener Gewinn aus Depotanlage | 165.000 Euro (190.000 Euro – 25.000 Euro Eigenkapital) |
| Mietfreies Wohnen (nach 21 Jahren) | 9 Jahre mietfreies Wohnen (Wert: ca. 108.000 Euro) |
Gut zu wissen:
Die Gesamtkosten und Gewinne aus der Immobilieninvestition, inklusive der Kosten für den Wintergarten (25.000 Euro) und eine neue Heizung (12.000 Euro), sowie die Instandhaltungs- kosten, die mit durchschnittlich 1,5 % des mittleren Hauswertes (also ca. 135.000 Euro über 30 Jahre) angesetzt werden, müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Kalkulationstabelle über 30 Jahre Immobilienbesitz
| Eigenkapital (1993) | 50.000 DM (25.000 Euro) |
| Fremdkapital (Kredit) (1993) | 150.000 DM (75.000 Euro) |
| Abbezahlt nach 21 Jahren | ~595 Euro pro Monat |
| Fremdkapitalzinsen in den 90ern | 7,5 % (75.000 Euro Zinskosten) |
| Kaufpreis (1993) | 200.000 DM (100.000 Euro) |
| Verkaufspreis (2023) | 400.000 Euro |
| Entgangene Gewinne durch Depotanlagen | 165.000 Euro (190.000 – 25.000) |
| Renovierungskosten (Dach, Heizung, etc.) | 135.000 Euro (ca. 1,5 % des Kaufpreises pro Jahr) |
| Ersparnisse durch 9 Jahre mietfreie Zeit | 108.000 Euro |
| Gesamtbilanz | 400.000 Euro (Verkaufspreis) – 75.000 Euro (Tilgung) – 75.000 Euro (Zinskosten) – 165.000 Euro (entgangene Gewinne) + 108.000 Euro (mietfreies Wohnen) – 135.000 Euro (Renovierungskosten) = 58.000 Euro Gewinn über 30 Jahre. |
| Ergebnis | 58.000 Euro (Gewinn) |
Ernüchternde Bilanz:
Diese Kalkulation zeigt, dass der Besitz einer eigengenutzten Immobilie nicht immer die finanziell vorteilhafteste Option ist, vor allem wenn man die alternativen Möglichkeiten einer Geldanlage und die Risiken, die mit dem Immobilienbesitz einhergehen, in Betracht zieht.
Nach Abzug aller Kosten und unter Berücksichtigung des entgangenen Gewinns sowie der Vorteile durch das mietfreie Wohnen ergibt sich ein Nettofinanzergebnis von 58.000 Euro über einen Zeitraum von 30 Jahren. Dies zeigt, dass die Immobilieninvestition, trotz des scheinbaren Wertzuwachses, finanziell nicht so vorteilhaft war, wie es zunächst erscheinen mag.
Die Kalkulation verdeutlicht das Risiko von Immobilieninvestitionen
„Obwohl sich der Marktwert vervierfacht hat, ist das Ergebnis von 58.000 Euro nicht besonders üppig. Zudem auch andere Risiken wie eine mögliche Scheidung, ein Unfall oder die Notwendigkeit, die Immobilie schnell zu veräußern, die finanzielle Lage weiter verschärfen hätten können. Im Vergleich dazu hätte eine Anmietung der Immobilie, ohne die Bindung und das Risiko einer Eigentumsimmobilie, über 30 Jahre Kosten von ca. 180.000 Euro verursacht, ohne jegliche Verpflichtungen und mit einer höheren Flexibilität in persönlichen Krisensituationen. Allein die 25.000 Euro Startkapital hätten am Aktienmarkt über 190.000 Euro erwirtschaftet. Addiert man dazu einen Sparplan von 250 Euro im Monat, kommt man schließlich auf ein Gesamtkapital von über 484.000 Euro*”
* Die Berechnung können Sie unter diesem Link nachvollziehen
Beispielkalkulation 2:
Luxus-Immobilie in Hamburg mieten oder kaufen
(i) Echtes Beispiel von unserem Geschäftsführer Nico Hüsch (i)
Im Juli 2021 entschied sich mein Nachbar für den Kauf eines Reihenhauses für 1,3 Millionen Euro. Er brachte 300.000 Euro Eigenkapital ein und wählte die günstigste Möglichkeit, die ihm zur Verfügung stand: eine Tilgungsrate von 1 Prozent und einen Zinssatz von ebenfalls 1 Prozent auf die verbleibende 1 Million Euro Kreditsumme.
Das ergibt eine monatliche Rate von ca. 1.700 Euro, basierend auf den jährlichen Zinsen von 10.000 Euro (1 Prozent von 1 Million Euro) plus einer Tilgung von 10.000 Euro, die auf zwölf Monate umgerechnet wird.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Zinsbindung!
„Im vorliegenden Fall ist der Zinssatz für sieben Jahre auf 1 Prozent festgelegt. Nach dieser Zeit, also in sieben Jahren, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Wenn der Zinssatz zu diesem Zeitpunkt auf 4,5 Prozent steigt, würde die monatliche Belastung erheblich zunehmen, vorausgesetzt, der Nachbar hat in den ersten zehn Jahren nur 10 Prozent des Darlehens getilgt. Angenommen, die Immobilienpreise steigen nicht entsprechend, könnte der Nachbar sich die Finanzierung des Hauses zu den neuen Konditionen möglicherweise nicht mehr leisten.“
Gut zu wissen:
Eine kritische Marktlage könnte dazu führen, dass die Bank eine höhere Tilgungsrate fordert, beispielsweise 2 Prozent statt der bisherigen 1 Prozent. Dies würde die monatliche Belastung weiter erhöhen und die finanzielle Situation des Nachbarn verschärfen.
Im Vergleich dazu zahlt Nico Hüsch das Doppelte dieser Summe für die Kaltmiete seiner vergleichbaren Immobilie: 3.300 Euro. Wie kann das sein?
Der Nachbar hat zwar 300.000 Euro Eigenkapital eingesetzt, aber dieser Einsatz bedeutet auch entgangenen Gewinn, den dieses Kapital hätte erzielen können, wenn es anderweitig investiert worden wäre. Unter Berücksichtigung dieser Opportunitätskosten und der minimalen Tilgung des Darlehens wird deutlich, dass der scheinbare finanzielle Vorteil des Hauskaufs gegenüber dem Mieten möglicherweise nicht so groß ist, wie es auf den ersten Blick erscheint.
Die Annahme, dass der Kauf einer Immobilie immer die bessere finanzielle Entscheidung gegenüber dem Mieten ist, wird durch dieses Beispiel infrage gestellt.
Es zeigt, dass ohne Berücksichtigung aller Faktoren, einschließlich Opportunitätskosten, Zinsänderungsrisiken und Marktschwankungen, der Hauskauf zu einer finanziellen Belastung werden kann, die die ursprünglichen Kalkulationen übersteigt.
Kalkulationstabelle über 30 Jahre Immobilienbesitz:
| Eigenkapital (2021): | 300.000 Euro |
| Fremdkapital für Kredit (2021): | 1.000.000 Euro |
| Monatliche Rate: | 1.700 Euro |
| Zinskosten (über 7 Jahre) | 70.000 Euro |
| Tilgung (nach 7 Jahren) | 70.000 Euro |
| Entgangene Gewinne (7 % p. a. über 30 Jahre) | 1.600.000 Euro |
| Kosten für Instandhaltung (1,5 % p. a.) | 585.000 Euro |
| Ersparnisse durch mietfreies Wohnen (ab Jahr 22) | 1.224.000 Euro |
| Gesamtbilanz: Kaufpreis (2021): 1.300.000 € – Tilgung (nach 7 Jahren): -70.000 € – Zinskosten (über 7 Jahre): -70.000 € – Entgangene Gewinne (7 % p. a. über 30 Jahre): -1.600.000 € + Ersparnisse durch mietfreies Wohnen (ab Jahr 22): +1.224.000 € – Kosten für Instandhaltung (1,5% p.a.): -585.000 € | -801.000 Euro (Verlust) |
Ergebnis
Die Kalkulation zeigt, dass der Besitz einer eigengenutzten Immobilie in diesem Beispiel zu einem erheblichen finanziellen Verlust von -801.000 Euro über 30 Jahre führen würde. Dies verdeutlicht die Risiken und finanziellen Belastungen, die mit einem Hauskauf verbunden sind, insbesondere im Vergleich zu alternativen Möglichkeiten am Kapitalmarkt.
Vergleich: Kaufen vs. Mieten
Durch die Investition der monatlich gesparten Differenz von 2.000 Euro bei einer Rendite von 7 % über 30 Jahre kann Nico Hüsch ein Gesamtkapital von über 890.000 € ansammeln, was zeigt, dass das Mieten unter bestimmten Umständen finanziell vorteilhafter sein kann, als der Kauf.
Kaufen | Mieten |
|---|---|
| Kaufpreis: 1.300.000 € | |
| Eigenkapital: 300.000 € | |
| Fremdkapital: 1.000.000 € | Kaltmiete: 3.300 € (November 2021) |
| Monatliche Rate: 1.700 € | Aktuelle Warmmiete: 5.000 € |
| Zinsbindung: 7 Jahre (1 %) | |
| Anschlussfinanzierung: möglich (4,5 %) |
Nicht jeder, der mietet, zahlt drauf!
„Diese Kalkulation verdeutlicht, dass der Kauf einer Immobilie nicht immer die finanziell vorteilhafteste Option ist. Es ist wichtig, alle Faktoren einschließlich Opportunitätskosten, Zinsänderungsrisiken und Marktschwankungen zu berücksichtigen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Schauen Sie sich bitte alle Rechenbeispiele einmal genau an, um zu verstehen, wie man diese Frage genau klärt, indem man beide Szenarien mit allen Eventualitäten richtig durchrechnet.“
Beispiel 3: Vermietung einer Immobilie –
Kredit abzahlen lassen & auf Wertsteigerung setzen
(i) Echtes Beispiel von unserem Anlageberater Kersten Wichern (i)
Ausgangslage – ohne Eigenkapital:
Im Jahr 2018 erwarb unser Mitarbeiter Kersten Wichern ein in die Jahre gekommenes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1929 für 180.000 Euro. Das Haus befand sich im Besitz der Familie, sodass keine Grunderwerbsteuer anfiel. Es wurden 60.000 Euro für Renovierungen aufgewendet, was den gesamten Finanzierungsbedarf auf 240.000 Euro erhöhte.
Die Finanzierung erfolgte ohne Eigenkapital, wobei der gesamte Betrag fremdfinanziert wird. Eine Zinsbindung besteht für 10 Jahre. Nach diesem Zeitraum will Herr Wichern das Haus entweder verkaufen, oder, wenn die Zinslage günstig ist, den Kredit weiter abzahlen und durch die Mieteinnahmen passives Einkommen generieren.
Derzeit erhält Herr Wichern für seine Immobilie 990 Euro Miete pro Monat (brutto!)
Kreditdetails
| Kreditdetails | Beträge & Konditionen |
|---|---|
| Kreditsumme | 240.000 Euro |
| Zinssatz | 1,85 % (für 10 Jahre fest) |
| Tilgungsrate | 2 % |
| Monatliche Rate | 775 Euro |
| Restschuld nach 10 Jahren | Anschlussfinanzierung oder Verkauf, je nach Zinsentwicklung |
Mieteinnahmen & Wertentwicklung:
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Mieteinnahmen (2024) | 990 Euro pro Monat (11.880 Euro im Jahr) |
| Geschätzte zukünftige Mieteinnahmen | 1.200 Euro pro Monat |
| Mietsteigerung | 5 % p. a. (Indexmiete, orientiert am Inflationswert) |
| Besteuerung | 35 % der Mieteinnahmen |
| Prognostizierter Immobilienwert (2024) | 475.000 Euro (Schätzung Immobilien-Portal) |
| Wertsteigerung | ca. 12,5 % p. a. (Verdopplung des Wertes in 5 Jahren) |
Hinweis zur Berechnung!
Der Verkaufswert von ca. 475.000 Euro im Jahr 2028 wurde basierend auf einer Immobilienbewertung durch ein Online-Bewertungstool im Jahr 2024 geschätzt. Aufgrund des überproportional starken Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren gehen wir davon aus, dass dieser Wert bis zum Verkaufszeitpunkt im Jahr 2028 realistisch ist.
Kalkulationstabelle über 10 Jahre (Zinsbindung)
| Kaufpreis der Immobilie (2018):(Wohnfläche: 190 qm; Grundstück 1800 qm) | 180.000 Euro |
| Renovierungskosten: | 60.000 Euro |
| Kreditsumme: | 240.000 Euro |
| Gesamtzinskosten (über 10 Jahre): | 44.400 Euro |
| Tilgung nach 10 Jahren: | 48.000 Euro |
| Gesamte Zins- und Tilgungskosten: | 92.400 Euro |
| Mieteinnahmen (über 10 Jahre):(Wenn keine Mietausfälle) | 156.000 Euro |
| Steuerbelastung: (35 % der Mieteinnahmen) | 54.600 Euro |
| Netto-Mieteinnahmen:(nach Steuern) | 101.400 Euro |
| Instandhaltungskosten:(1,5 % p. a. über 10 Jahre) | 27.000 Euro |
| Wertsteigerung der Immobilie:(von 180.000 Euro auf 475.000 Euro) | 295.000 Euro |
| Gesamtbilanz (bei Verkauf 2028): 475.000 Euro (Verkaufspreis) – 240.000 Euro (Kredit) – 27.000 Euro (Instandhaltung) + 101.400 Euro (Netto-Mieteinnahmen) – 92.400 Euro (Zins- und Tilgungskosten) = 217.000 Euro Gewinn | + 217.000 Euro (Gewinn) |
Beispiel 4: Eigenheim –
Insolvenz des Bauträgers verursacht Mehrkosten
(i) Echtes Beispiel von unserem Anlageberater Kersten Wichern (i)
Ausgangslage:
Im Jahr 2018 begann unser Mitarbeiter Kersten Wichern mit dem Bau eines Eigenheims auf einem Grundstück, das er quasi geschenkt bekam, jedoch abreißen und neu erschließen musste. Die Baufinanzierung erfolgte über zwei Kredite. Während der Bauphase geriet der Bauträger nämlich in Insolvenz, was zu erheblichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führte.
Kreditdetails Darlehen 1
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Kreditsumme | 200.000 Euro |
| Teilbetrag 1 | 50.000 Euro (Abriss & Erschließung) |
| Teilbetrag 2 | 150.000 Euro (Hausbau) |
| Zinssatz | 1,4 % p. a. |
| Tilgungsrate | 2 % p. a. |
| Laufzeit | 15 Jahre |
| Monatliche Rate | 1.230 Euro |
Kreditdetails Darlehen 2
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Zweck | Abdeckung der Mehrkosten nach Insolvenz |
| Zinssatz | 2,9 % p. a. |
| Tilgungsrate | 5,329 % p. a. |
| Monatliche Rate | 343 Euro |
| Laufzeit | 15 Jahre |
| Gesamtzinskosten | 11.720,41 Euro |
| Gesamtaufwand | 61.720,41 Euro |
Zusätzliche Kosten durch die Insolvenz
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Überzahlung & zusätzliche Zahlungen | 30.000 Euro |
| Neue Baukosten | 50.000 Euro |
| Verlust durch höhere Zinssätze | 5.000 Euro |
| Einsatz vom Notgroschen | 30.000 Euro |
Kalkulation der Mehrkosten über den Anlagezeitraum:
| Darlehen 1: (zu 1,4 % Zinsen, monatliche Rate: 1.230 Euro) | 200.000 Euro |
| Gesamtzinskosten für Darlehen 1: | 21.850,68 Euro |
| Gesamtaufwand für Darlehen 2: | 221.850,68 Euro |
| Darlehen 2: (zu 2,9 % Zinsen, monatliche Rate: 343 Euro) | 50.000 Euro |
| Gesamtzinskosten für Darlehen 2: | 11.720,41 Euro |
| Gesamtaufwand für Darlehen 2: | 61.720,41 Euro |
| Überzahlung und zusätzliche Zahlungen: | 30.000 Euro |
| Neue Baukosten nach Insolvenz: | 50.000 Euro |
| Verlust durch höhere Zinssätze: | 5.000 Euro |
| Einsatz von Notgroschen: | 30.000 Euro |
| Gesamtbilanz (inkl. Mehrkosten): | 398.571,09 Euro |
Bilanz:
Die Gesamtkosten für das Bauprojekt, einschließlich der zusätzlichen Ausgaben aufgrund der Insolvenz des Bauträgers, belaufen sich auf 398.571,09 Euro. Diese Summe umfasst die Zinszahlungen für beide Darlehen sowie alle zusätzlichen Bau- und Sanierungskosten. Dies verdeutlicht die erheblichen finanziellen Risiken, die durch unvorhergesehene Ereignisse wie die Insolvenz des Bauträgers entstehen können.
Durch die Insolvenz des Bauträgers sind die Gesamtkosten des Projekts auf knapp 400.000 Euro gestiegen, was weit über dem normalen Wert liegt. Ein Verkauf der Immobilie würde aktuell nicht annähernd das eingesetzte Kapital zurückbringen.
Dennoch bleibt Kersten Wichern gelassen.
Für die Kinder ist vorgesorgt!
„Die Insolvenz des Bauträgers war natürlich ein großes organisatorisches und finanzielles Ärgernis, aber: Lieber eine Immobilie besitzen, auch wenn der Gewinn auf sich warten lässt, als gar keine. Schließlich wird der Wert der Immobilie – aller Voraussicht nach – bis zum Erbe meiner Kinder noch deutlich steigen.”
Argumente, die gegen Immobilien als Kapitalanlage sprechen können
Immobilien werden oft als „Betongold“ und sichere Kapitalanlage angesehen, und man liest selten Negatives darüber. Doch in der Realität gibt es einige entscheidende Argumente, die gegen Immobilieninvestitionen sprechen.
Die wichtigen Argumente haben wir für Sie zusammengetragen:
- Emotionale vs. finanzielle Investition: Oftmals werden Immobilien aufgrund ihres emotionalen Wertes als sichere Anlagen angesehen. Doch bei einer objektiven Betrachtung der finanziellen Erträge und Risiken schneiden sie im Vergleich zu anderen Anlageklassen nicht immer besser ab.
- Illiquidität und Inflexibilität: Immobilien sind durch ihre Natur illiquide Anlagen, die weder schnell noch einfach verkauft werden können. Diese Eigenschaft steht im Widerspruch zu dem Bedürfnis unserer Kunden nach Flexibilität in ihrer Anlagestrategie.
- Rendite im Vergleich zu Aktien: Historische Daten zeigen, dass Aktien im Durchschnitt höhere Renditen als Immobilien erzielen. Angesichts dieses Unterschieds priorisieren wir Anlageklassen mit dem Potenzial für höhere Erträge.
- Hohe Kosten und Barrieren: Die hohen Anschaffungs- und Instandhaltungskosten von Immobilien, kombiniert mit steuerlichen Nachteilen, machen sie zu einer weniger attraktiven Option für unser breit gefächertes Kundenportfolio.
- Marktschwankungen und geografische Risiken: Die Anfälligkeit des Immobilienmarkts für lokale und regionale Schwankungen erhöht das Risiko einer Investition in diese Anlageklasse.
- Politische Risiken: Die zunehmenden, teils gerechtfertigten Auflagen, wie z. B. die Einhaltung neuer Umwelt-Standards, und die laufende rechtliche Besserstellung von Mieteransprüchen, erhöhen den Verwaltungsaufwand und machen Immobilieninvestitionen aus Renditegesichtspunkten wieder unattraktiver.
- Selbstnutzung vs. Vermietung: Die Idee, dass die Mietzahlungen auch als Kreditraten dienen könnten, ignoriert oft notwendige Rücklagen für Renovierungen und Instandhaltung, die langfristige finanzielle Verpflichtungen darstellen. Hier gilt es, alle anfallenden direkten wie indirekten Kosten von Anfang an genau zu berechnen.
Gut zu wissen:
Immobilien in einem Anlageportfolio können unter bestimmten Umständen sinnvoll sein, etwa als Teil einer größeren, diversifizierten Geldanlage. Dennoch haben unsere Analysen und Erfahrungen gezeigt, dass die spezifischen Herausforderungen von Immobilieninvestitionen die potenziellen Vorteile für unsere Zielgruppe i.d.r. nicht aufwiegen.
Unser Anspruch: Ihr Vermögensaufbau im Fokus
„In den letzten 10 Jahren hat sich in unserem Kundenstamm ein großer Wandel vollzogen, der zeigt, dass Immobilien als Geldanlage für viele Menschen immer unattraktiver geworden sind. Die strategische Entscheidung, Immobilien außen vorzulassen, spiegelt unser Engagement wider, im besten Interesse unserer Kunden zu handeln. Unser Ziel ist es, durch maßgeschneiderte Anlagestrategien und eine klare Fokussierung auf Diversifikation und Risikomanagement den langfristigen finanziellen Erfolg unserer Kunden zu unterstützen. In unseren Kunden-Portfolios finden Sie eine sorgfältig kuratierte Auswahl an Anlageklassen, um ihnen eine transparente, flexible und renditestarke Anlagelösung anzubieten.”
Politik & Gesellschaft: Strengere Umweltauflagen und veränderte Mieteransprüche
Strengere Umweltauflagen und sich wandelnde Mieteransprüche stellen Immobilienbesitzer vor größere Herausforderungen, da sie die Anforderungen an Vermieter erhöhen und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage mindern können.
Deshalb zeigen wir in diesem Kapitel, mit welchen regulatorischen und gesellschaftlichen Entwicklungen sich Immobilienbesitzer vertraut machen müssen, um den Überblick zu behalten und Risiken zu minimieren.
 | Milieuschutz und Vorkaufsrecht: – Milieuschutzgebiete schränken Modernisierungen ein und erfordern Genehmigungen der Kommunen. – Kommunen haben in diesen Gebieten ein Vorkaufsrecht, das den Verkauf an Dritte verhindern kann. |
| Mietregulierung und Kappungsgrenzen: – Mieten dürfen nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz erhöht werden. – Die Mietpreisbremse limitiert neue Mieten auf maximal 10 % über dem ortsüblichen Niveau. | |
| Sanierungsstau und Eigentümergemeinschaften: – Sanierungsbeschlüsse erfordern oft die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümergemeinschaft, was zu Verzögerungen führen kann. – Unterschiedliche Interessen von Selbstnutzern und Vermietern erschweren die Durchführung notwendiger Sanierungen. | |
| Energieeffizienz und staatliche Förderungen: – Investitionen in energetische Sanierungen werden durch staatliche Förderungen unterstützt, sind aber mit hohen Kosten verbunden. – Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst den Marktwert und die Vermietbarkeit. | |
 | Kreditzinsen & Finanzierung: – Gestiegene Hypothekenzinsen erhöhen die Finanzierungskosten und erschweren den Zugang zu Krediten. – Kürzere Kreditlaufzeiten und variable Darlehen können attraktive Alternativen bieten, bergen jedoch das hohe Risiko steigender Zinsen |
Stetig ändernde Herausforderungen für Vermieter
„Kommunen können Milieuschutzgebiete einrichten, um die soziale Struktur eines Stadtteils zu erhalten. Zudem führen steigende Bauzinsen, verschärfte Umweltauflagen und sich verändernde Mieteransprüche zu höheren finanziellen Belastungen für Immobilieneigentümer. Es ist daher entscheidend, sich über aktuelle politische und gesellschaftliche Entwicklungen zu informieren, um fundierte Entscheidungen zu treffen, um potenzielle Herausforderungen erkennen und bewältigen zu können.”
Schritt für Schritt:
Ablauf eines Immobilienkaufs & -verkaufs
Ein Immobilienkauf oder Immobilienverkauf ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung erfordert. Hier sind die zentralen Schritte, die Sie bei einem Immobiliengeschäft beachten sollten:
1. Notartermin und Vertragsunterzeichnung
Der erste offizielle Schritt beim Immobilienkauf ist der Notartermin. Hier liest der Notar den Kaufvertrag vor und klärt alle Parteien über die rechtlichen Konsequenzen auf. Dieser Schritt ist unerlässlich, da der Notar sicherstellt, dass beide Seiten die Bedingungen des Vertrags vollständig verstehen. Nach der Verlesung wird der Vertrag von allen Beteiligten sowie dem Notar unterzeichnet, wodurch der Kauf rechtlich bindend wird.
2. Eintragung im Grundbuch
Nach der Vertragsunterzeichnung leitet der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Diese Vormerkung dient dazu, den Käufer abzusichern, indem sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an eine andere Partei verkauft. Die Immobilie ist somit für den Käufer „reserviert“, bis der endgültige Eigentumsübergang abgeschlossen ist.
3. Kaufpreiszahlung und Besitzübergang
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört auch die Zahlung der Grunderwerbsteuer sowie die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt. Erst nach der vollständigen Kaufpreiszahlung erfolgt die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Mit dieser Eintragung geht auch der Besitz der Immobilie offiziell auf den Käufer über.
4. Sonderfall: Rückauflassungsvormerkung
In bestimmten Fällen kann eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Dies gibt dem früheren Eigentümer das Recht, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuerwerben. Solche Vereinbarungen werden in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt und sind vor allem bei speziellen Vertragskonstellationen von Bedeutung.
Ein rechtlich anspruchsvoller Prozess!
„Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein rechtlich anspruchsvoller Prozess: Von der Vertragsunterzeichnung beim Notar bis hin zur endgültigen Eintragung im Grundbuch – es ist wichtig, alle Anforderungen zu erfüllen, um einen reibungslosen Übergang des Eigentums sicherzustellen. Die Eintragung von Vormerkungen, wie etwa der Auflassungsvormerkung, bietet dabei die notwendige Sicherheit, dass die Immobilie während des Prozesses nicht an Dritte veräußert werden kann.”
Last but not least:
Anlagestrategien für Immobilien als Kapitalanlage
Um aus Immobilien ein lohnendes Investment zu machen, braucht es die richtige Strategie. Bei Immobilieninvestments unterscheidet man im Wesentlichen zwischen vier Anlagestrategien:
Strategie 1: Buy and Hold – Eine Immobilie kaufen, halten und profitieren
Diese Strategie setzt auf den langfristigen Besitz von Immobilien, um durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu profitieren.
- Langfristiger Besitz der Immobilie
- Regelmäßige Mieteinnahmen
- Potenzielle Wertsteigerung über die Jahre
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren
- Weniger Transaktionskosten im Vergleich zu häufigen Käufen und Verkäufen
Gut zu wissen:
Nach 10 Jahren können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen und dadurch vom vollen Gewinn profitieren, da die Spekulationssteuer entfällt.
Strategie 2: Fix and Flip – Eine Immobilie sanieren und weiterverkaufen
Bei dieser Strategie wird eine sanierungsbedürftige Immobilie gekauft, aufgewertet und schnell wieder verkauft, um kurzfristige Gewinne zu erzielen.
- Kauf sanierungsbedürftiger Objekte
- Wertsteigerung durch Renovierungen
- Kurzfristige Verkaufsgewinne
- Höhere Steuern auf kurzfristige Gewinne
- Risiko der Marktschwankungen während der Renovierung
Marktkenntnis und handwerkliches Geschick sind entscheidend!
„Die Fix-and-Flip-Strategie kann kurzfristig hohe Gewinne bringen, erfordert jedoch eine genaue Marktkenntnis und eine sorgfältige Kalkulation der Renovierungskosten. Besonders vorteilhaft ist es, wenn man selbst handwerkliches Geschick und die notwendige Zeit mitbringt, weil dann wirklich Kosten gespart werden können, wenn man vieles selbst erledigen kann. Handwerker sind im Jahr 2024 historisch so teuer wie nie.”
Strategie 3: Die 1/3/10 Strategie –
Eine Kombination aus Buy and Hold und Fix and Flip
Die 1/3/10-Strategie vereint Elemente von Buy and Hold und Fix and Flip, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und die Immobilie langfristig zu halten. Das funktioniert so:
- 1 Jahr: Im ersten Jahr nach dem Kauf werden notwendige Renovierungen durchgeführt. Dies dient dazu, die Immobilie bewohnbar zu machen und die grundlegenden Reparaturen abzuschließen.
- 3 Jahre: Innerhalb der ersten drei Jahre werden zusätzliche Renovierungsarbeiten durchgeführt. In dieser Zeit können bis zu 15 % des Kaufpreises für Renovierungen steuerlich geltend gemacht werden.
- 10 Jahre: Nach zehn Jahren wird die Immobilie verkauft. Zu diesem Zeitpunkt entfällt die Spekulationssteuer, sodass der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei ist.
Gut zu wissen:
Die 1/3/10-Strategie ermöglicht es, durch Kauf und Renovierung in den ersten 3 Jahren steuerliche Vorteile zu nutzen, die Mieteinnahmen und den Immobilienwert zu steigern, langfristige Wertsteigerungen durch umfangreiche Sanierungen zu erzielen und schließlich nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen.
Strategie 4: Ohne Eigenkapital in Immobilien investieren
Für Anleger mit wenig Eigenkapital ist es aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oft schwierig, Kredite zu bekommen. Außerdem ist es nicht ratsam, ohne ausreichendes Eigenkapital eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.
Eine Alternative ist das Crowdinvesting (vgl. oben), aber auch das sollte kritisch betrachtet werden:
- Beteiligung an Immobilienprojekten ab kleinen Beträgen
- Breite Streuung des Anlagekapitals
- Geringere Risiken durch Diversifikation
- Kein direkter Besitz von Immobilien
- Flexibilität durch geringere Kapitalbindung
Crowdinvesting vs. Aktiensparplan
„Beim Crowdinvesting investieren Sie schon ab 500 Euro und können so Ihr Kapital auf mehrere Projekte verteilen, um Risiken zu minimieren. Dennoch stellt ein Aktiensparplan oft eine bessere Alternative dar, da er eine breitere Diversifikation und damit eine sicherere und nachhaltigere Aussicht auf Rendite bietet.”
Fazit: Immobilien als Kapitalanlage – Lassen Sie sich von unabhängigen Experten beraten
Investitionen in Immobilien können eine lohnende Geldanlage sein, wenn sie gut durchdacht und strategisch geplant sind. In diesem ausführlichen Ratgeber haben wir die Vor- und Nachteile sowie reale Rechenbeispiele aufgezeigt, um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse:
- Immobilien gelten als „Betongold“ und bieten historisch gesehen stabile Wertsteigerungen und Mieteinnahmen.
- Eigenheime bieten Sicherheit bis ins hohe Alter, sind jedoch eine Lifestyle-Entscheidung mit deutlich höheren Kosten im Vergleich zu alternativen Anlageformen.
- Vermietungsobjekte bieten regelmäßige Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile, sind aber mit Arbeit verbunden und erfordern finanziellen Puffer.
- Der Leverage-Effekt ermöglicht es, von deutlichen Wertsteigerungen zu profitieren, insbesondere, wenn man selbst handwerkliches Geschick mitbringt. (Fix-and-Flip)
- Entscheidend ist, sich alle Möglichkeiten, die man hat, vor dem Kauf vor Augen zu führen und alle Optionen richtig durchzurechnen, mit allen nötigen Variablen.
Gut zu wissen:
Unsere Rechenbeispiele verdeutlichen, wie wichtig es ist, beide Szenarien – Immobilienkauf und alternative Geldanlagen – gründlich zu vergleichen. Schauen Sie sich diese Beispiele genau an, um die Thematik besser zu verstehen und für sich selbst kluge Entscheidungen treffen zu können.
In Immobilien oder besser in Aktienfonds investieren?
„Eine fundierte Entscheidung erfordert eine gründliche Analyse und den Vergleich verschiedener Szenarien. Unsere Experten für Immobilien helfen Ihnen gerne dabei, alle Aspekte zu berücksichtigen und die bestmögliche Anlageentscheidung für Ihre Zukunft zu treffen.”
